Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

3. Hukuk Dairesi         2020/2044 E.  ,  2020/3600 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : … BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; 3535 ada 79, 82 ve 83 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde bulunan baskı tesisleri, fabrika işletme ve idare binaları ile makinaların, kendi adına kayıtlı taşınmazlarla dava dışı …’in adına kayılı taşınmazlar üzerinde bulunan hacizlerle ilgili kamu ve şahıs borçlarının tasfiye edileceği vaadiyle aylık 5.000,00 TL kira bedeli ile 01.04.2014 tarihli kira sözleşmesiyle davalı tarafa kiralandığını, kira sözleşmesine bağlı olarak 01.04.2014 tarihli protokol imzalandığını, … Bankası İpotek alacağının 1.100.000,00 TL kabul edilerek davalının bu alacağı temlik alması hususunda anlaşma olmasına rağmen alacağın dava dışı …adına temlik alındığını ve … 10. İcra Müdürlüğü 2010/1678 E sayılı dosyasında işleme konulduğunu, bu suretle protokol hükümlerinin ihlal edildiğini, diğer hükümlerin uygulanmasının da engellendiğini, …’ın muvazaalı temlik alacaklısı olarak hiçbir kira ödemesi yapmadan halen fabrika ve makina kullanımını sürdürdüğünü, protokol gereğince …’in kamu borçlarına dair hacizlerle kendi adına kayıtlı taşınmazlar üzerindeki hacizlerle ilgili ödemelerin yapılmadığını, bu nedenle ağır zarar ve ziyana uğradığını, 2014/58 D.iş , 2015/28 D.iş, 2015/41 D.iş dosyalarıyla kiralananda meydana gelen hasarların tespit edildiğini, SSK prim ve vergi borçları yapılandırılıp taksitler ödenmediğinden indirim imkanı engellenip borcun 2 katına artmasına neden olunduğunu, yazılı izin alınmaksızın önceden var olan yemekhane ve laboratuvarın yıkıldığını, boyama makinalarının sökülerek hurda haline döndüğünü, 1000000 €’luk üç adet baskı makinasının sökülüp yok edildiğini,600 m2 lik idari binada amerikan kapı, alçıpan tavan, aydınlatmaların ve yer döşemelerinin tahrip edildiğini, çatıyı taşıyan kolon ve duvarların yok edildiğini, tespit dosyalarında yer alan makinaların da yok edildiğini, bu zarar ve ziyanlar nedeniyle savcılığa şikayette bulunulduğunu, davalıdan eski hale getirmesi talep edilmesine rağmen sonuç alınamadığını belirterek; kamu borçların ödenmemesi nedeniyle doğan fark zarar ile bina ve makinalara verilen zarar değerlendirilerek şimdilik 100.000,00 TL tazminat 10.000,00 TL cezai şart olmak üzere toplamda 110.000,00 TL’nin reeskont faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; tespit dosyaları kapsamında yokluklarında yapılan keşiflere dayalı olarak alınan bilirkişi raporlarını kabul etmediklerini, şirketle ilgisi olmayan birçok hususun raporlara konu edildiğini, şirketin kiracı olarak taşınmaza geldiğinde makinaları kurarken işyeri içinde sadece üç metre yüksekliğinde 8-10 metre uzunluğunda bir duvarı yıktığını, yıkım sırasında hiçbir makina ve tesisatın zarar görmediğini, bunun dışında varsa yıkım ve tahribatlarla ilgisi bulunmadığını, işyeri teslim alındığında makinaların tamamının arızalı olup çalışmadığını, bir kısım parçalarının eksik olduğunu, fabrika binasının harabe vaziyette olduğunu, kira sözleşmesiyle birlikte hiçbir demirbaş teslim edilmediğini, tahribatların tarafından yapıldığının davacı tarafından ispatı gerektiğini, daha önce kiralananda başka firmaların kiracı olarak bulunduğunu, bunların eski hale getirme bedelini kabul etmediklerini, yaptıklarıyla taşınmazın değerini arttırdığını, kiralandığında mecurun harabe, çatısı akan ve bir çok yerinden su alır durumda olduğunu, bu haliyle mecura makinaları koyamayıp, işçileri çalıştıramadığını, davacının bilgisi dahilinde çatıyı düzenleyip, giderleri açtığını, onarıcı işlemler yaptığını, 01.04.2014 tarihli protokolde belirtildiği gibi dava konusu mecurda bulunan davacıya ait makinaların çalışmadığı, parçalarının eksik olduğu hususunun taraflarca bilindiğini, kira sözleşmesi, protokol ve mecura yaptığı değer arttırıcı onarımlar dikkate alındığında sözleşmeye aykırılık teşkil edecek bir durumun olmadığını, açılan davayı kabul etmediklerini belirterek davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; mahllinde keşif yapılarak bilirkişi raporu aldırılmış, bilirkişi heyeti rapor ve ek raporunda belirtilen makinelerin … 8. İcra Müdürlüğü’nün 2013/1 numaralı iflas dosyası kapsamında 22.05.2014 tarihinde yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporuna göre davacıya ait olup da davalıya kiralanan makinalar olduğu, iş yerinde tam ve sağlam olarak bulunduklarının sabit olması nazara alındığında bu makinelere verilen zararlardan davalı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle sözleşmede belirtilen 125.000,00 TL tamirat giderinin mahsubu ile davanın kısmen kabulüne, bakiye 967.907,18 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine ancak cezai tazminata hükmedebilmenin koşulları oluşmadığından buna ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm; davalı tarafça istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; taraflar arasındaki uyuşmazlığın 01/04/2014 tarihli protokol kapsamında çözülmesi gerektiği, protokolün gayrimenkul satış vaadi niteliğin olmakla şekle uygun yapılmadığından geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme uyarınca tarafların aldıklarını aynen iade etmekle mükellef olduğu, kira sözleşmesinde de benzer şekilde kiracının aldığını aldığı gibi iade etmek zorunda olduğu ve bu nedenle taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira veya sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmesinin sonucu değiştirmeyeceği, fabrika binası bakımından bağlantılı dosyalarda bir çok tespitler yapıldığı, ayrıca davacının da birden fazla tespit yaptırdığı, tespit raporlarında elde edilen bulgular bilirkişilerce irdelenerek davacının uğradığı zararın belirlendiğini, davalı vekilinin ayrıntılı itiraz dilekçesi üzerine mahkemece ek rapor alındığı, ek raporda davacının zararının 967.907,18TL olarak belirlendiği, fabrika binası ve makinelerde meydana gelen zararların tespitinin özel ve teknik bilgi gerektirdiği, mahkemece uygun uzmanlık alanlarından bilirkişiler seçilmek sureti ile oluşturulan bilirkişi raporunun yeterli teknik değerlendirmeyi ve ayrıntıyı içerdiği, bu nedenle mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesinin doğru olduğu gerekçesiyle davalının istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça temyiz edilmiştir.
1-) Uyuşmazlık kiralanan fabrika ve makinaların hor kullanımı nedeniyle tazminat ve cezai şart alacağı istemine lişkindir.
Taraflar arasında 01.04.2014 tarihli 6 ay süreli, aylık 5000 TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmede kiralananın tapuya teferruat olarak kayıtlı makinalarla birlikte fabrika binası olduğu belirtilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar başlığı altında düzenlenen birinci maddesinde kiralayanın yazılı izni olmadan mecurun bir bölümü ya da tamamının başkasına kiralanamayacağı, devredilemeyeceği, kullanılamayacağı ve faydalandırılamayacağı, aksinin akde aykırılık oluşturucağı; dokuzuncu maddesinde tadilat, tesisat ve ilavenin ancak yazılı izin ile mümkün olduğu, bedelinin kiralayandan alınamayacağı, kiracının tahliye ederken bila bedel kiralayana terk edeceği ve on beşinci maddesinde ise kira sözleşmesinin taşınmazın tapuda devri yahut icra yoluyla satışı anına kadar geçerli olacağı düzenlenmiştir.
Yine taraflar arasında 01.04.2014 tarihli “protokol” başlıklı sözleşme düzenlenmiş, protokolün 3535 ada 79, 82 ve 83 parsel sayılı taşınmazlar ve bunların üzerindeki makinaların mülkiyetinin davalıya geçmesi ile ilgili tarafların üstlendiği edimler konusunda anlaşma olduğu açıklanmıştır.
İddia ve savunma kapsamında kiralanan taşınmazların devredilmediği ve dava tarihi itibariyle halen davacı adına kayıtlı olduğu anlaşılmakla uyuşmazlığın kira hukuku doğrultusunda kira sözleşmesi dikkate alınarak çözülmesi gerekir.
Mahkemece kiralananın tahliye edilip edilmediği tespit edilmemiştir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin belirttiği tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracının anahtar teslim tarihini yazılı delil ile kanıtlayamaması halinde kiraya verenin bildirdiği tarih anahtar teslim tarihi olarak kabul edilir. Mahkemece öncelikle kiralananın tahliye edildiği tarihin bu açıklamalar ışığında tespit edilmesi gerekir. Kiralan tahliye edilmediği takdirde hor kullanma tazminatının talep edilmesi mümkün olmadığından davanın reddi gerekecektir.
Kiralananın tahliye edildiğinin tespit edilmesi halinde hor kullanma dolayısıyla kiralanan da meydana gelen zararın tazmini talep edilebilecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve yine 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan tahliye tarihi itibariyle belirlenecek birim fiyatları ile sorumludur. Kaldı ki davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı da kuşkusuzdur.
Gerek tespit raporlarında gerekse mahkemece alınan bilirkişi raporlarında hor kullanım olağan kullanım ayrımının her bir kalem hasar için ayrı ayrı yapılmadığı gibi rayiç birim fiyatların tahliye tarihi itibariyle esas alınmadığı ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmediği sabittir. Yine kiralananda kiralama anında hangi makinaların bulunduğu hususunda da uyuşmazlık söz konusudur. Her ne kadar bilirkişi raporunda diğer dosyalardan ve tapu kaydından yararlanılarak belirleneceği belirtilmiş ise de eksik makine ve mevcut makinalardaki hasarın tespiti bakımından belirlemenin ne şekilde yapıldığına dair denetime elverişli açıklama bulunmamaktadır.
Buna göre mahkemece, öncelikle taşınmazın tahliye edilip edilmediğinin ve tahliye edildiyse hangi tarihte edildiğinin yukarıda yapılan açıklamalar ışığında tespit edilmesi, daha sonra alanında uzman bilirkişi heyetinden sözleşmede taşınmazın tapuya teferruat olarak kayıtlı makinalar ile birlikte kiraya verildiğinin yazılı olduğu gözetilerek tapu kaydı, davacının makinaların iflas dosyası kapsamında davalıya yediemin olarak bırakıldığına dair beyanı dikkate alınarak … 8. İcra Müdürlüğü’nün 2013/1 E sayılı iflas yoluyla takip dosyası, taraflar arasındaki protokol ipotek konusu alacağın temlik alınmasına ilşkin olmakla buna dair … 10. İcra Müdürlüğü’nün 2010/1678 E icra dosyası ile dosyamız arasında bulunan delil tespiti raporları ayrıntılı değerlendirilmek suretiyle kira sözleşmesi doğrultusunda fabrika ile birlikte kiraya verilen makinaların tereddüte mahal bırakmayacak şekilde tespiti ve hor kullanım olağan kullanım ayrımı her bir kalem hasar için ayrı ayrı yapılarak tahliye tarihi itibariyle rayiç birim fiyatları esas alınıp kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı hesaplanmak suretiyle hor kullanımdan kaynaklı tazminat tutarının belirlenmesi hususunda rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2-Davacı tarafça dava dilekçesi ile fazlaya dair haklar saklı tutularak 100.000 TL tazminat, 10.000 TL cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren reeskont faizine hükmedilmesi talep edilmiş, 26.02.2018 de ıslah harcı yatırılarak 100.000 TL’lik tazminat istemi toplamda 967.907,18 TL‘e yükseltilmiş ve mahkemece 967.907,18 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir. Mahkemece 100000 TL’lik kısma dava tarihinden, ıslahla artırılan 867907,18 TL’lik kısma ise ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerekirken hüküm altına alınan tutarın tamamına dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle; davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına, aynı kanunun 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.06.2020 gününde oybirliği ile karar verildi.

Share

Bir yorum ekleyin

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

%d blogcu bunu beğendi: